高校是以教學、科研為主要職能的事業單位，是法人單位，不多元化同于小區業主或其聯合體，從而在委托或是招聘物業管理公司進行物業管理時自然有不同的要求和服務標準。正是因為這個原因，高校物業管理與社會其他物業管理相比具有以下特點。
(一)高校物業管理處于計劃經濟向市場經濟的過渡地帶
市場經濟的春風已經開始吹進校園。然而這是一個長期的過程。在過渡時期，人們已經意識到了過去一些做法的不足，但無論從心理上或是思想上都難以一下子接受新的事物。因此在該過程中需要決策者、執行者、被服務對象等所有參與者觀念的轉換、行為的支持，同時政府、社會等外部力量的推動也是很必要的。
(二)高校物業管理決策者及業主觀念固化
高校成立的歷史往往比較長，幾十年甚至上百年的發展過程中，已經形成了自身的管理模式和體系，因此領導者本身有些觀念不易改變。同時，高校住宅小區的居住群體非常穩定，居住觀念已經固化，在高校實施物業管理，最難解決的是改變決策者和居住者的觀念問題。
(三)高校傳統的生活習慣會影響高校物業管理的開展
大部分高校自身就是一個小社會，校內各種設施齊全，有些人可以一生不出校門，而生活卻不會因此受到影響。高校中人與人之間都比較熟悉，領導者和群眾之間可能有師生之誼或是同窗之舊，因此群眾的各種聲音很容易就會傳到領導者耳中。將原來享受的各種免費服務變為現在的收取物業管理費的現代化的物業管理服務，他們接受不了這突然的轉變，因此可能會影響決策者的信心和決心。
(四)高校物業管理的現狀呈現的特點
由于高校的建立時間和領導者的觀念的差異，因而導致各高校的物業管理體制千差萬別：一些后勤社會化比較徹底的高校已經建立了自己的后勤集團和物業管理公司，不僅對內承擔食堂、公寓、辦公樓的建設和管理職責，對外也承擔相應的項目，實行獨立核算、自負盈虧；另一些高校只在內部實行準市場化運作，不對外承擔任何相關的項目；還有一些高校的后勤和物業管理仍在按照計劃經濟的模式運作。
(五)高校的物業管理多采取內部“甲乙方制度”
高校將原來的后勤單位一分為二，一部分作為甲方，代表學校對相應的物業管理機構(乙方)進行監督，二者通過鑒定委托合同的方式建立關系。然而無論是甲方，還是乙方，都是原學校的職工。甲方必然心存保護員工的想法，從而使得監督成為空話，沒有給物業管理機構形成一定的壓力。
(六)高校物業管理仍具有教育功能
高校物業管理由于其對校園環境的改進和優化作用，正在不斷地促進高校育人_丁作的全面實施。從教育學的角度看，校園環境是隱形課程，學生通過校園環境得到歷史和現實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產生人文精神架構，從而實現育人的目的。具體來說，其一，“育身”功能，校園綠色植物的增加可以保持空氣清新，有助于人的身體健康；其二，“育心”功能，通過物業的管理，使校園更干凈、更寬敞、道路更平坦、花木更艷麗，這樣的環境可以讓人心曠神怡、賞心悅目，容易形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質；其三，“育美”功能，通過物業管理，裝點而成的校園文化長廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學價值和審美因素，有助于培養人的審美情趣，達到審美教育的171的；其四，“育德”功能，通過物業管理人員著裝上崗、語言文明規范、服務熱情周到以及規范管理和服務起到一定的示范作用。“節約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關燈”等警示標志有助于培養學生良好道德品質。
(七)高校物業管理具有政治性
高校后勤物業管理有多年沉淀的思想，“等、靠、要”觀念及缺乏競爭、技能較差的種種落后、不適應的狀態，對社會化的改革難以應付，需要做好思想政治工作，使他們認識上提高、心理上接受，才能使改革不斷向前推進。
